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Affitto in nero – Conseguenze del contratto non registrato

Quali sono le conseguenze dell’affitto senza contratto registrato? Perché denunciarlo e come dimostrarlo?

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Che cos’è l’affitto in nero?

Quando il locatore (padrone di casa) dà in affitto un immobile senza senza registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, si parla di affitto in nero. Si parla di affitto in nero anche quando non esiste nessun contratto scritto tra inquilino e locatore e l’accordo di locazione è stato stipulato solo verbalmente. Tale situazione comporta conseguenze sotto diversi profili sia per l’inquilino sia per il proprietario di casa.

Vediamole insieme.

Che forma deve avere il contratto di affitto?

Il codice civile pur prescrivendo in generale la libertà nella forma per il contratto di locazione, si scontra però con una norma di natura tributaria che impone l’obbligo di registrazione del contratto di locazione a pena di nullità. Ne consegue che il contratto di locazione è nullo se, entro 30 giorni dalla stipula non viene registrato all’Agenzia delle Entrate.

Poniamo il caso in cui Tizio e Caio si accordino verbalmente per locare un immobile e nonostante il pagamento del canone e l’effettivo insediamento nello stesso, il contratto non viene registrato.

Questo crea una condizione di affitto in nero, ossia un caso in cui la locazione pur essendo operativa di fatto, non esiste per la legge con conseguenze di varia natura.

Conseguenze sul piano civilistico
L’affitto in nero implica la nullità di tutto il contratto e delle relative clausole, ad esempio durata della locazione e pagamento del canone.Con la conseguenza che, se una delle parti viola i propri obblighi, l’altra non potrà ottenere tutela per il tramite dell’autorità giudiziaria.
Conseguenze sul piano fiscale

Chiaramente, l’obbligo di registrazione del contratto di locazione presso le Agenzia delle Entrate è dettato dalla necessità di tassare, tramite imposta di registrazione e IRPEF il canone di locazione.

Non registrare il contratto di affitto significa sottrarsi agli obblighi fiscali ponendo in essere una vera e propria evasione.

Affari del proprietario di casa?

Per quanto riguarda l’evasione dell’IRPEF, sì, risponde solo il locatore.

Dell’evasione dell’imposta di registro, invece, rispondono sia il locatore che il conduttore (l’inquilino) e l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere sia all’uno sia all’altro di adempiere agli obblighi tributari.

Come si scopre l’affitto in nero?

Entrare nella casa di ciascuno per verificare che sia tutto regolare sarebbe impensabile. Gli accertamenti sono normalmente di iniziativa dell’Agenzia delle Entrate ed è sufficiente la denuncia dell’inquilino (o presunto tale) per far scattare le indagini fiscali.

E nel caso in cui locatore e conduttore siano d’accordo sull’affitto in nero?

L’Agenzia delle Entrate come farebbe in questo caso a scoprire un affitto in nero e per di più che si tratta proprio di locazione (con versamento del canone) e non invece di un alloggio dato in prestito?

Ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate è un organo amministrativo, non giudiziario pertanto, l’iniziativa di indagine non gli spetta se non in casi limitati e previsti dalla legge.

La Guardia di Finanza infatti, non può eseguire controlli se non in caso di gravi indizi di violazioni di diritto tributario. Per attivarsi, insomma, l’Agenzia delle Entrate ha bisogno di un impulso motivato ma non può, di propria iniziativa e senza indizi gravi, iniziare un’indagine nei confronti di un soggetto di diritto tributario.

Non è insomma possibile irrompere in un’abitazione e verificare chi la occupa ed a che titolo. Posto che gli affitti in nero inoltre sono pagati in denaro contante proprio per non essere tracciabili, ci si rende facilmente conto di come sia difficile scoprire un affitto in nero senza la denuncia del conduttore.

Chi ha interesse a scoprire un affitto in nero?

Ovviamente lo Stato Italiano per il tramite dell’Agenzia delle Entrate ha interesse a smascherare le locazioni in nero per contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale.

Il fenomeno delle locazioni in nero però, può avere risvolti anche in ambiti diversi da quello tributario. Così ad esempio, proprio come il lavoro in nero, potrebbe incidere sulla variazione dell’assegno di mantenimento in caso di divorzio, allo stesso modo i proventi derivanti da una locazione non registrata potrebbero, se dimostrati, dar luogo ad una revisione dell’assegno stesso.

Si può incaricare un investigatore privato per dimostrare l’affitto in nero?

In generale si può assoldare un investigatore privato a compiere indagini su un soggetto, esclusivamente per tutelare un legittimo interesse o far valere un proprio diritto in sede giudiziale. Certamente sarà legittimato a richiedere un intervento dell’investigatore privato, l’ex coniuge costretto a versare una determinata cifra a titolo di assegno di mantenimento all’ex pur sapendo che questi gode di canoni di locazione in nero.

L’investigatore privato come dimostra l’affitto in nero? Se esistono limiti all’azione della Guardia di Finanza, figurarsi per l’investigatore privato.

Non esistono soluzioni immediate ma solo la competenza della professionalità che unisce gli esiti di ricerche incrociate e sempre lecite, riuscendo a dipingere un quadro inoppugnabile ed efficace al 100% dal punto di vista probatorio.

Autore: Jessica Bertazzo