Se l’inquilino non paga? Conoscere l’inquilino è la migliore garanzia

 

Se l’inquilino non paga? La vera domanda è: perché l’inquilino non paga? Conoscere l’inquilino consente di analizzarne l’affidabilità prima di constatare i canoni insoluti.

 

Quanti affitti? Quale rischio?

In Italia, nel 2019, su 1.350.000 contratti di locazione stipulati, il 57,8% ha riguardato affitti brevi, il 30,4% affitto a canone libero e appena l’11,8% quello concordato per un totale giro di affari di 10,5 miliardi di euro.

Se gli inquilini pagano.

E se non pagano?

Il boom degli affitti, dunque riguarda principalmente le locazioni turistiche. Di per sé l’affitto breve è a rischio praticamente zero: l’intero pagamento viene normalmente effettuato in anticipo e tramite piattaforme di intermediazione che danno apposite garanzie. Il problema rimane l’affitto normale a lungo termine, la locazione tradizionale. Secondo le stime più di un milione sono giovani che escono di casa per la prima volta, a seguire studenti fuori sede e all’ultimo posto nuovi nuclei familiari.

Dal quadro appena dipinto come si può notare, sono le fasce più precarie ad aver necessità di prendere  in affitto un immobile ad uso abitativo. Se gli studenti e le famiglie possono però contare maggiormente su agevolazioni fiscali e redditi di appoggio (genitore, coniuge etc.); lo stesso non si può dire per i più giovani (sotto i 35 anni) che subiscono le conseguenze negative del precariato professionale che contraddistingue questa ultima decade. Per le prime categorie risulta abbastanza semplice ottenere un immobile in locazione, per gli under 35 senza un contratto di lavoro adeguato o le giuste garanzie, rimane un sogno.

Meno contratti di lavoro stabili, meno garanzie; meno garanzie, più difficoltà di avere una casa in affitto. Ma chi non paga l’affitto non è solo il giovane precario, anzi.

Se bastasse una lettera di referenze o un contratto a tempo determinato con una paga decente, non esisterebbero inquilini morosi e, allo stesso modo, si pensi che un giovane con reddito minimo a volte è un inquilino migliore e più puntuale di chi ha una pingue busta paga da 3500 euro mensili. Un numero, di per sé non dice niente. Ma è anche vero che chi dà in affitto, spesso, non si preoccupa di ottenere garanzie aggiuntive o di conoscere l’inquilino. È proprio questo il punto, è necessario, conoscere l’inquilino.

Conoscere l’inquilino per selezionare quello giusto

Conoscere l’inquilino significa avere in mano le informazioni necessarie a selezionare quello giusto. Solo conoscendolo infatti, è possibile capire se pagherà con regolarità l’affitto, se è una persona onesta, se ha la capacità economica di far fronte al canone, se è circondato da persone che sono in grado di supportarlo in caso di difficoltà economiche. Questo, significa conoscere l’inquilino.

Quando hai iniziato il processo di selezione – l’hai fatto vero?- per scegliere l’inquilino giusto, hai raccolto tutte le informazioni necessarie per “inquadrarlo” come persona e come potenziale conduttore dell’immobile? Oppure ti sei limitato a chiedere l’ultima busta paga senza sapere se aveva pregiudizievoli, protesti o fosse indebitato fino al collo e in procinto di essere licenziato?

La maggior parte dei proprietari di immobili non conoscono la persona che stanno per mettere in casa propria. La maggior parte delle agenzie immobiliari faticano ad avere sufficienti informazioni per garantire al proprietario una selezione accurata.

Qual è la soluzione?

Conoscere.

Come si può conoscere?

Indagando, studiando.

Stando al report di Agi del maggio scorso, in Europa sono 7 milioni le persone in ritardo con l’affitto.

Ma perché l’inquilino paga in ritardo l’affitto o non paga affatto?

Indubbiamente c’è ancora molta difficoltà economica; chi non riesce a pagare, spesso, è perché davvero non riesce a farlo. Sono imprevisti che possono capitare a chiunque (vedi morosità incolpevole). Non si potrebbe nemmeno pensare di affittare casa solo a chi ha un conto in banca a 5 zeri perché, vi assicuriamo, gran parte degli immobili rimarrebbe sfitta. D’altra parte però, esistono molti casi in cui chi non paga, lo fa volontariamente. Vi sono casi in cui benestanti, anche senza familiari a carico, preferiscono saltare qualche rata dell’affitto per andare in vacanza o per comprare un nuovo smartphone. Così come esistono milionari che vivono nelle case popolari.

Come selezionare l’inquilino giusto ed avere la certezza che paghi l’affitto?

Non si può averne la certezza.

Aspetta, ora ti spieghiamo.

Non potrai mai avere la certezza che l’inquilino pagherà sempre e puntualmente l’affitto, per il semplice motivo che non è possibile prevedere le sue intenzioni future o le difficoltà impreviste. Ma, c’è un importante MA.

Quello che puoi fare è guardare alle situazioni passate che riguardano il soggetto e le circostanze presenti in cui versa. Ci spieghiamo meglio.

Analizzare il background di un potenziale inquilino ti consente di ridurre il rischio che questi non paghi l’affitto. Se i vecchi locatari confermano che ha sempre pagato puntualmente, se il datore di lavoro o i colleghi lo ritengono una persona corretta ed onesta, se la banca non ha mai registrato un protesto o l’aggressione dei creditori, se ha più conti in banca e ha altre fonti di reddito diverse dal lavoro subordinato, se ha una famiglia benestante etc. Queste sono tutte variabili che dicono molto di più sul potenziale inquilino di quanto non dica un numero. Attenzione però ai limiti della privacy, non puoi stalkerizzare un soggetto solo perché vuoi scoprire se sarebbe l’inquilino perfetto o meno. Ci sono importanti limiti di legge che è importante conoscere per evitare illeciti e spreco di tempo.

Come scoprire se un inquilino è affidabile? Non solo solvibilità

L’inquilino pagherà? La questione è tutta sulla sua affidabilità o meno. L’affidabilità di un potenziale inquilino si misura grazie alle informazioni che si ottengono prima di chiudere un contratto di locazione.

Molto spesso ci si affida alla prima impressione, a poche referenze non verificate o si alza di molto la caparra. Il rischio più senito è quello di non vedersi corrispondere il canone di locazione pattuito. Ma è l’unico rischio? Certamente no.

L’articolo 1587 del codice civile nel dettare le obbligazioni principali del conduttore cita altro oltre al pagamento del corrispettivo nei termini convenuti.  Lo riportiamo integralmente:

“Il conduttore deve:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.”

I danni che possono derivare dalla locazione di un immobile ad un inquilino non affidabile sono vari; alcuni di questi possono derivare da un’inadempimento delle obbligazioni racchiuse al punto 1) dell’articolo appena citato. Un inquilino non affidabile è un inquilino che non solo non paga l’affitto ma che, ad esempio, destina l’immobile per un uso diverso da quello pattuito (es. lo subaffitta, lo trasforma in negozio, ci organizza eventi con troppa regolarità) oppure lo danneggia materialmente abbattendo muri, deteriorando l’arredamento, etc.: gli esempi sono infiniti.

Per prevenire queste sgradevoli situazioni, la soluzione migliore resta sempre quella di valutare preventivamente il nuovo inquilino, conoscendolo a fondo e dunque ottenendo diverse informazioni sul suo conto.

Come valutare l’affidabilità dell’inquilino?

Esistono servizi pensati appositamente per locatari ed agenzie immobiliari per valutare l’affidabilità dell’inquilino. Non stiamo parlando delle certificazioni che si possono trovare online a pochi euro e che gran poco dicono sul reale grado di affidabilità del soggetto, ma di indagini investigate e report motivati e su misura.

Cosa si indaga?

      • Verifica dei dati anagrafici
      • Analisi reddito da lavoro
      • Analisi altri redditi
      • Interrogazioni dei precedenti proprietari
      • Pregiudizievoli
      • Protesti
      • Procedure concorsuali
      • Analisi profili social e informazioni internet
      • etc.

In generale, oggetto di indagine, sarà tutto il necessario per comprendere e valutare se un soggetto può essere un inquilino affidabile, se pagherà l’affitto e se si comporterà a dovere nella proprietà del locatore. Conoscere in anticipo il grado di affidabilità del soggetto locatario consente al proprietario di casa di evitare i rischi legati all’insolvenza e i potenziali danni e, alle agenzie immobiliari intermediarie, di offrire un servizio aggiuntivo ai propri clienti, sinonimo di garanzia e professionalità.

 

Autore: Jessica Bertazzo

 

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